Der vollständige Rechtsratgeber zum Immobilienkauf auf Kreta für internationale Käufer

Kreta ist die gefragteste Insel Griechenlands für internationale Immobilienkäufer. Die Werte steigen, der Mietmarkt ist stark, und die gebotene Lebensqualität ist außergewöhnlich. Dennoch kann der Kaufprozess für Käufer, die zum ersten Mal auf diesen Markt treten, von außen betrachtet komplex wirken.

Tatsächlich folgt der Immobilienkauf auf Kreta einem gut etablierten rechtlichen Rahmen. Mit dem richtigen Spezialisten von Anfang an ist der Prozess klar, gut zu bewältigen und vollständig durchführbar, ohne dass Sie dauerhaft auf der Insel sein müssen.

Dieser Ratgeber erläutert jede Phase eines Immobilienkaufs auf Kreta, von den ersten rechtlichen Prüfungen bis zu dem Moment, in dem die Eigentumsurkunde auf Ihren Namen eingetragen wird. Er richtet sich an internationale Käufer, die den Ablauf verstehen möchten, bevor sie beginnen.

Dürfen Ausländer auf Kreta Immobilien erwerben?

Ja, ohne Einschränkung. Bürger der Europäischen Union haben dieselben Eigentumsrechte wie griechische Staatsangehörige. Auch Käufer aus Drittstaaten können auf Kreta und im größten Teil des griechischen Staatsgebiets uneingeschränkt erwerben. Für Kreta sind keine zusätzlichen Genehmigungen erforderlich, und für die beliebtesten Gebiete der Insel bestehen keine nationalitätsbedingten Beschränkungen.

Die wesentliche Grundvoraussetzung für jeden Käufer, unabhängig von der Staatsangehörigkeit, ist die Erlangung einer griechischen Steuernummer, bekannt als AFM. Diese ist eine rechtliche Voraussetzung für alle Immobilientransaktionen in Griechenland und muss vorliegen, bevor ein Kauf abgewickelt werden kann.

Der rechtliche Ablauf auf Kreta Schritt für Schritt

Ein Immobilienkauf auf Kreta folgt einer strukturierten Abfolge rechtlicher, steuerlicher und administrativer Schritte. Jeder einzelne muss in der richtigen Reihenfolge und mit den entsprechenden Unterlagen abgeschlossen werden. So sieht der vollständige Ablauf aus.

Schritt 1: Beauftragung eines auf Kreta ansässigen Immobilienanwalts

Die wichtigste Entscheidung, die ein internationaler Käufer treffen kann, ist die Beauftragung eines spezialisierten Immobilienanwalts, der auf Kreta ansässig ist und den lokalen Markt, die örtlichen Behörden und die besonderen rechtlichen Merkmale der Immobilienlandschaft der Insel kennt.

Kreta weist Besonderheiten auf, die ein nicht ortsansässiger oder ein allgemein tätiger Anwalt möglicherweise übersieht. Dazu gehören historisch gewachsene Eigentumsstrukturen in ländlichen Gebieten, Beschränkungen für landwirtschaftliche Flächen, Vorschriften für Küstenzonen sowie die spezifische Praxis der örtlichen Grundbuchämter in Chania, Rethymno, Heraklion und Lasithi.

Liandri Werner ist in Rethymno ansässig und in allen vier Regionalbezirken Kretas tätig. Wir werden zu Beginn des Prozesses beauftragt und bleiben bis zum Abschluss und darüber hinaus Ihr rechtlicher Partner.

Schritt 2: Vollmacht

Für internationale Käufer, die nicht nach Kreta reisen können, ist eine Vollmacht die Lösung, die den gesamten Ablauf aus dem Ausland heraus ermöglicht. Mit einer ordnungsgemäß erteilten Vollmacht kann unser Team in jeder Phase der Transaktion in Ihrem Namen handeln, von der Beantragung Ihrer griechischen Steuernummer und der Unterzeichnung des Vorvertrags über die Teilnahme an der Unterzeichnung der endgültigen notariellen Urkunde und die Zahlung der Grunderwerbsteuer bis hin zur Eintragung des Eigentums auf Ihren Namen. Kein Schritt des Verfahrens erfordert Ihre persönliche Anwesenheit auf Kreta.

Die Vollmacht kann auf zwei Wegen erteilt werden. Sie kann während Ihres ersten Termins in Rethymno vorbereitet und unterzeichnet werden. Alternativ kann sie im Ausland vor einem örtlichen Notar im Wohnsitzland des Käufers erteilt und mit einer Apostille für die Verwendung in Griechenland versehen werden. In beiden Fällen übernehmen wir, sobald die Vollmacht vorliegt, alle Schritte vor Ort in Ihrem Namen und halten Sie dabei jederzeit informiert und handlungsfähig, unabhängig davon, wo auf der Welt Sie sich befinden.

Schritt 3: Dokumentenverwaltung und fachliche Koordination

Eine Immobilientransaktion auf Kreta erfordert die Beschaffung, Aufbereitung und Verwaltung einer erheblichen Menge rechtlicher und administrativer Unterlagen. Bei Liandri Werner übernehmen wir diesen Prozess vollständig im Namen unserer Mandanten.

Wir stehen in direktem Kontakt mit allen an der Transaktion beteiligten Fachleuten, einschließlich des Notars, des Steuerberaters und etwaiger erforderlicher Fachberater, und koordinieren deren Beitrag in jeder Phase des Prozesses. Wir beschaffen und prüfen alle für die Transaktion erforderlichen Unterlagen, steuern deren Einreichung bei den zuständigen Behörden und stellen sicher, dass vor Beginn einer jeden Phase nichts fehlt oder fehlerhaft vorbereitet ist.

Unsere Mandanten müssen nicht separat mit mehreren Fachleuten kommunizieren oder sich durch die administrativen Anforderungen des griechischen Systems arbeiten. Wir verwalten die gesamte Akte von einer einzigen koordinierenden Stelle aus und halten unsere Mandanten dabei klar und zeitnah auf dem Laufenden.

Schritt 4: Erlangung Ihrer griechischen Steuernummer (AFM)

Jeder Käufer muss eine Steuernummer besitzen, bevor eine Immobilientransaktion auf Kreta oder anderswo in Griechenland stattfinden kann. Die Steuernummer ist für den Erwerb jeder Immobilie in Griechenland erforderlich. Für Käufer, die noch nicht auf Kreta sind, kann sie im Rahmen der Vollmacht aus der Ferne beantragt werden, sodass keine Reise notwendig ist.

Schritt 5: Rechtliche Due Diligence der Immobilie

Die Due Diligence ist die folgenreichste Phase eines Immobilienkaufs auf Kreta. In dieser Phase prüft Ihr Anwalt den vollständigen rechtlichen Status der Immobilie, bevor eine Verpflichtung eingegangen wird. Dieser Schritt schützt Sie davor, Probleme zu erwerben, die bei einer bloßen Besichtigung nicht erkennbar sind.

Die Due Diligence für eine Immobilie auf Kreta umfasst in der Regel Folgendes:

• Prüfung der Eigentumsurkunde zur Bestätigung, dass der Verkäufer über klares und unbelastetes Eigentum an der Immobilie verfügt.
• Recherche im griechischen Katasteramt (Hellenic Cadastre) und im zuständigen Grundbuchamt Kretas auf Hypotheken, Pfandrechte, gerichtliche Anordnungen oder sonstige im Grundbuch eingetragene Belastungen.
• Prüfung der Baugenehmigungen zur Bestätigung, dass alle Bauten auf dem Grundstück, einschließlich Anbauten, Nebengebäuden und Pools, nach griechischem Baurecht rechtmäßig genehmigt sind.
• Überprüfung der Zonierung und Flächennutzung, die insbesondere für ländliche und küstennahe Immobilien auf Kreta von Bedeutung ist, wo Regelungen zu landwirtschaftlichen Flächen, Waldzonen und Küstenabständen gelten.
• Bestätigung, dass keine offenen Verbindlichkeiten gegenüber dem Finanzamt, Versorgungsunternehmen oder der Gemeinde auf der Immobilie lasten.
• Bei Grundstücken und Baugrundstücken: Prüfung der Bebaubarkeit, der Baukoeffizienten und der Zugangsrechte.

Auf Kreta weist ein erheblicher Anteil der Immobilien eine Form von planungsrechtlicher Unregelmäßigkeit oder nicht genehmigter Bebauung auf, insbesondere in ländlichen Gebieten und bei älteren Dorfhäusern. Solche Probleme vor dem Kauf zu erkennen, ist unerlässlich; in den meisten Fällen lassen sie sich mit der richtigen rechtlichen und ingenieurtechnischen Unterstützung lösen oder legalisieren.

Schritt 6: Vorvertrag

Sobald die Due Diligence abgeschlossen ist und beide Parteien bereit sind fortzufahren, wird ein Vorvertrag unterzeichnet. Dieses Dokument legt die vereinbarten Bedingungen des Verkaufs, den Kaufpreis, den Zahlungsplan, etwaige Bedingungen sowie den Zeitrahmen für den Abschluss fest. Zu diesem Zeitpunkt wird in der Regel eine Anzahlung von 5 bis 10 Prozent des vereinbarten Preises geleistet.

Ihr Anwalt prüft und verhandelt die Bedingungen des Vorvertrags, bevor Sie unterzeichnen. Auf Kreta bestimmen, wie auch im übrigen Griechenland, die Bedingungen des Vorvertrags den weiteren Verlauf der Transaktion, weshalb Präzision in dieser Phase entscheidend ist.

Schritt 7: Steuerliche Registrierung und Grunderwerbsteuer

Vor der Unterzeichnung der endgültigen Urkunde muss die Immobilie bei der griechischen Steuerbehörde registriert und die Grunderwerbsteuer entrichtet werden. Der Regelsatz beträgt 3 Prozent des festgesetzten Steuerwerts der Immobilie, der auf Kreta häufig unter dem vereinbarten Verkaufspreis liegt, insbesondere bei ländlichen und älteren Objekten.

Ihr Anwalt berechnet die fällige Grunderwerbsteuer, erstellt die erforderlichen Steuererklärungen und stellt sicher, dass alle Einreichungen beim zuständigen örtlichen Finanzamt erfolgen. Die gesamten Erwerbsnebenkosten auf Kreta, einschließlich Anwaltshonorar, Notargebühren und Grundbucheintragung, belaufen sich in der Regel auf 7 bis 10 Prozent des Kaufpreises.

Schritt 8: Endgültige notarielle Urkunde und Eintragung des Eigentums

Der Kauf wird mit der Unterzeichnung der notariellen Übertragungsurkunde in Anwesenheit eines Notars abgeschlossen. Auf Kreta wird der Notar örtlich im jeweiligen Regionalbezirk bestellt, in dem sich die Immobilie befindet. Ihr Anwalt nimmt an der Unterzeichnung teil, prüft die endgültige Urkunde und bestätigt, dass alle Bedingungen erfüllt sind, bevor der Abschluss erfolgt.

Sind Sie zum Zeitpunkt der Unterzeichnung nicht auf Kreta, kann Ihr Anwalt auf Grundlage der Vollmacht handeln und die Transaktion in Ihrem Namen abschließen. Nach der Unterzeichnung wird die Urkunde beim Grundbuchamt und beim griechischen Katasteramt zur Eintragung eingereicht, und das Eigentum wird auf Ihren Namen umgeschrieben. Die Immobilie gehört nun rechtlich Ihnen.

Ingenieurleistungen und Baurechtskonformität auf Kreta

Die Baurechtskonformität ist für Immobilienkäufer auf Kreta ein besonders wichtiger Gesichtspunkt. Die Insel verfügt über einen großen Bestand an älteren Dorfhäusern, ländlichen Bauernhäusern und Küstenvillen, die über Jahrzehnte hinweg erweitert, umgebaut oder verändert wurden, häufig ohne die erforderlichen Genehmigungen.

Das griechische Recht verlangt, dass alle Bauten auf einem Grundstück rechtmäßig genehmigt sind, bevor ein Verkauf abgeschlossen werden kann. Bestehen nicht genehmigte Bauten, müssen diese entweder abgerissen oder über ein Legalisierungsverfahren regularisiert werden, bevor das Eigentum einwandfrei übertragen werden kann.

Bei Liandri Werner koordinieren wir uns im Rahmen der Due Diligence direkt mit zugelassenen, auf Kreta ansässigen Bauingenieuren, um vollständige Prüfungen der Baurechtskonformität durchzuführen. Werden Probleme festgestellt, beraten wir Sie über den praktikabelsten und kosteneffizientesten Weg zur Lösung, bevor die Transaktion fortgesetzt wird.

Ein Hinweis für Käufer aus Drittstaaten: Griechenlands Programm zum Aufenthalt durch Investition

Für Käufer von außerhalb der Europäischen Union ist mit dem Immobilienkauf auf Kreta ein zusätzlicher Vorteil verbunden, der eine Betrachtung wert ist. Griechenland betreibt ein Programm zum Aufenthalt durch Investition, allgemein bekannt als Goldenes Visum, das Staatsangehörigen von Drittstaaten, die in Griechenland Immobilien oberhalb eines festgelegten Investitionsschwellenwerts erwerben, eine fünfjährige verlängerbare Aufenthaltserlaubnis gewährt.

Auf Kreta liegt der derzeitige Mindestinvestitionsschwellenwert bei 800.000 Euro, entsprechend der Einstufung der Insel als Gebiet mit hoher Nachfrage. Die Aufenthaltserlaubnis umfasst den Käufer und seine engsten Familienangehörigen, ermöglicht visafreies Reisen innerhalb des Schengen-Raums und kann unbegrenzt verlängert werden, sofern die Immobilie gehalten wird. Sie verleiht nicht automatisch das Recht, in Griechenland zu arbeiten, verschafft jedoch einen legalen Aufenthaltsstatus und die Möglichkeit, ohne Einschränkung längere Zeiträume auf der Insel zu verbringen.

Für Käufer aus den Vereinigten Staaten, dem Vereinigten Königreich nach dem Brexit, Australien, China, Israel und anderen Drittstaaten macht dieses Programm den Immobilienkauf auf Kreta zu einer doppelten Investition: in einen erstklassigen Immobilienwert und zugleich in ein europäisches Aufenthaltsrecht.

Der Aufenthaltsantrag wird getrennt vom eigentlichen Immobilienkauf bearbeitet und ist mit besonderen Dokumentationsanforderungen verbunden. Käufern aus Drittstaaten, die diesen Weg in Betracht ziehen, wird empfohlen, neben ihrer rechtlichen Vertretung beim Immobilienkauf eine spezialisierte einwanderungsrechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen. Unser Team kann Sie über die allgemeinen Anforderungen informieren und Sie bei Bedarf an die passenden Spezialisten vermitteln.

Nach Ihrem Kauf: Rechtliche Betreuung auf Kreta

Der Abschluss eines Kaufs auf Kreta ist der Beginn einer fortlaufenden rechtlichen und steuerlichen Beziehung zu Griechenland. Immobilieneigentümer haben jährliche Verpflichtungen, darunter die ENFIA-Grundsteuererklärung, die Einkommensteuererklärung, sofern die Immobilie Mieteinnahmen erzielt, sowie die Einhaltung der Lizenzvorschriften für Kurzzeitvermietungen bei Objekten, die über Airbnb und ähnliche Plattformen vermietet werden.

Gerade Kreta verzeichnet ein erhebliches Wachstum im Markt der Kurzzeitvermietung. Lizenzierung, steuerliche Registrierung und Compliance in diesem Bereich sind zunehmend reguliert; die richtige Struktur von Anfang an schützt Ihre Investition und vermeidet Bußgelder.

Unser Team bietet umfassende Betreuung nach dem Kauf für internationale Immobilieneigentümer auf Kreta, einschließlich steuerlicher Compliance, Registrierung von Vermietungslizenzen, Beratung zur Nachlassplanung und aller weiteren rechtlichen Angelegenheiten, die nach dem Abschluss entstehen.

Bei Liandri Werner machen wir es uns zur Aufgabe, dafür zu sorgen, dass jeder internationale Immobilieneigentümer, den wir betreuen, ein vollständiges Verständnis seiner steuerlichen Pflichten in Griechenland hat. Wir beraten unsere Mandanten zu allen jährlichen und anlassbezogenen steuerlichen Anforderungen, einschließlich der ENFIA-Grundsteuererklärung, der Einkommensteuererklärung auf Mieteinnahmen, etwaiger umsatzsteuerlicher Pflichten sowie der korrekten Meldung jeder Änderung in der Nutzung oder im Eigentum der Immobilie.

Über die Beratung hinaus übernehmen wir die vollständige organisatorische Rolle. Wir erstellen und reichen die erforderlichen Erklärungen im Namen unserer Mandanten ein, stehen im Austausch mit der griechischen Steuerbehörde und stellen sicher, dass alle Fristen korrekt und rechtzeitig eingehalten werden. Für internationale Eigentümer, die nicht in Griechenland ansässig sind, ist diese fortlaufende steuerliche Betreuung ein wesentlicher Bestandteil, um ihre Investition zu schützen und Bußgelder oder Komplikationen aus unvollständiger Compliance zu vermeiden.

Wie Liandri Werner Käufer auf ganz Kreta unterstützt

Liandri Werner ist ein spezialisiertes Anwaltsteam mit Sitz in Rethymno und Erfahrung in allen Regionen Kretas. Wir haben internationale Käufer durch Immobilienkäufe in Chania, Rethymno, Heraklion und Lasithi begleitet, bei Objekten von Dorfhäusern und Küstenvillen bis hin zu landwirtschaftlichen Flächen und Baugrundstücken.

Wir arbeiten auf Englisch und Deutsch und kennen die Anforderungen und Anliegen von Käufern, die aus der Ferne aus dem Vereinigten Königreich, Deutschland, Frankreich und ganz Europa erwerben. Sie müssen nicht auf Kreta sein, um den Prozess zu beginnen oder abzuschließen. Wir übernehmen alle Schritte vor Ort und koordinieren in Ihrem Namen die Zusammenarbeit mit Steuerberatern, Bauingenieuren, dem Grundbuchamt, dem Finanzamt und allen zuständigen örtlichen Behörden.

Zu unseren Leistungen bei einer Immobilientransaktion auf Kreta gehören:

• Rechtliche Due Diligence und Prüfung der Eigentumsurkunde
• AFM-Registrierung und Vollmacht
• Prüfung und Verhandlung von Vor- und Hauptvertrag
• Berechnung und Einreichung der Grunderwerbsteuer
• Koordination von Ingenieurleistungen und Baurechtskonformität
• Eintragung beim Katasteramt und Grundbuchamt
• Rechtliche, steuerliche und administrative Betreuung nach dem Kauf

Bereit für den nächsten Schritt?

Ob Sie sich noch in der frühen Recherchephase befinden oder bereit sind, ein Angebot abzugeben: Ein frühzeitiges Gespräch mit einem spezialisierten Anwalt schützt Ihre Investition und spart Zeit.

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